做任何事，要想成功，必须要跟上形势的变化，以变应变。否则，思维固化，人云亦云，凭什么你会脱颖而出？商铺的租赁也是这样，要在不同的时期采取不同的应对措施。
商铺的租赁有三种情况：供不应求、供求平衡和供大于求。我认为在三种不同时期，要采取等商、招商、营商三种不同的策略。
第一、商铺“供不应求”时为什么可以“等商”呢？因为一铺难求，经营商户会闻风而来，不需要招商。甚至一些头脑灵活的人，会想方设法抢租商铺。这个时期不需要招商，负责租赁商铺的人只需要在分配商铺资源时，能够灵活处理上级安排和租户矛盾而已。
第二、商铺“供求平衡”时为什么要“招商”呢？因为此时的商铺租赁方和需求方信息不对称，我们需要做的就是尽可能地把商铺出租信息发布出去，在报纸、网络刊登招租信息也好，挂条幅、贴广告、业户口头相传也罢，只要经营业户知道有空房信息了，房租又相对公平，基本上就能招商成功。在这个时期，房产租赁者靠得是勤奋，只要嘴勤、腿勤、脑子勤，租赁工作的业绩应该还是可以的。
第三、商铺“供大于求”时为什么要“营商”呢？因为此时的商铺已大量空置，业户入场经营的又少，于是房产租赁者就面临巨大的压力，出现了抢商、挖商的局面。有些商城为了招商，不惜降低租金，甚至出现了免租、雇租（倒贴租金充门面）的可笑手段。这不仅是杀鸡取卵，更是损人不利己。
这个时候，我们就要学会“营商”。“营商”从表面上讲，是经营商户；但再往深度里讲，就是无中生有，创造商户。
经营商户，一是要稳定商户、了解商户，和商户交朋友，想商户所想，为商户解决困难；二是要加强营销，拉动客流，为商户创造良好的经营态势；三是要加强管理，提高服务，为商户提供良好的经营环境；四是要加强提升基础配套，传播良好的口碑，让自身比其他竞争对手拥有更好的经营前景。
深层次的营商，就涉及到“无中生有、创造商户”的层次，这就考验到每个人的天分、智力、经验、耐心和机遇了。一是需要规划商城的未来经营布局，根据外部商户需求，及时调整经营品类和布局，适时寻商、招商、引商、挖商；二是要根据社会发展和各品类经营形态的变化，引导商户转型、营销和业务升级拓展，帮助业户运营，扩大和提升经营店面；三是要换位思考，站在业户角度上去寻找商机，创造性地规划某个品类的经营思路和办法，然后再无偿推荐给业户实施。或者帮助业户在现有业务基础上，创新经营措施，扩大业务经营。总之，就是根据自己的资源，再整合商户的资源，顺应时代的经营潮流，创造商机，最终实现招商。
租赁的话题很多，再写几万字也讲不透。但总结到一句话：任何经营都需要适时而变，顺势而为，才能达到预期的目标。
（资产管理板块 张新一）
